Sous-louer son logement, les règles pour surfer sur la vague Airbnb

Lemonde Le 2016-02-16  Source

Si vous êtes le propriétaire, vous n'avez aucune démarche particulière à accomplir dès lors que vous ne la louez pas plus de quatre mois par an. Vous pouvez fixer le loyer librement.

Si vous êtes locataire, vous ne pouvez pas sous-louer votre logement sans avoir obtenu l'accord écrit de votre propriétaire, y compris sur le montant du loyer qui ne pourra pas dépasser celui que vous payez. Si vous ne le louez qu'une semaine, vous ne pouvez donc pas faire payer à vos «hôtes» plus de 7/30e de votre loyer mensuel.

Si votre logement est situé dans une copropriété, assurez-vous que le règlement de copropriété n'interdit pas le meublé touristique, ce qui peut être le cas dans certains immeubles dans lesquels toute activité commerciale peut être interdite.

Au-delà de quatre mois, c'est-à-dire si vous occupez votre logement moins de huit mois par an, on considère qu'il ne s'agit plus de votre résidence principale.

Pour pouvoir louer un logement autre que votre résidence principale, pour de courtes durées, vous devez en principe le déclarer en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune où il est situé.

Cette déclaration est effectuée au moyen d'un formulaire spécifique à télécharger sur Internet (formulaire Cerfa n°14004 * 02). Le non-respect de cette obligation de déclaration est sanctionné par une amende de 450euros.

En plus de cette déclaration préalable, si le logement est situé dans une ville de plus de 200000 habitants ou dans une commune de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), vous devez déposer une demande d'autorisation préalable de changement d'usage auprès de la mairie pour pouvoir le louer sur de courtes durées de manière répétée à des touristes. A défaut, vous risquez une amende de 25000euros par logement et une astreinte maximale de 1000euros par jour et par m2 jusqu'à ce que vous ayez régularisé votre situation.

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La délivrance de cette autorisation peut être subordonnée, comme c'est le cas notamment à Paris, à l'obligation de transformer en logement des locaux non dévolus à l'habitation, tels que des bureaux ou des commerces situés dans le même arrondissement. Il n'est pas nécessaire que ces locaux vous appartiennent; il peut s'agir de locaux détenus par un tiers – un organisme HLM par exemple – qui vous cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit.

Dans les autres villes, les conseils municipaux peuvent décider d'instituer un régime d'autorisation comparable, sur tout ou une partie seulement de leur commune. Vous devez donc le cas échéant vous adresser à la commune où se trouve votre logement pour savoir si une telle procédure s'applique ou non.

Quoi qu'il en soit, si vous passez par une agence immobilière ou si vous proposez le logement à la location sur un site Internet, vous devez lui remettre une attestation sur l'honneur certifiant que vous avez bien rempli vos obligations de déclaration et de demande d'autorisation préalable, le cas échéant.

Si vous louez une ou plusieurs chambres chez vous, petit-déjeuner compris (chambre d'hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes, la règle est la même que si vous louez un logement qui n'est pas votre résidence principale. Vous devez donc suivre la même procédure.

Quelle que soit la durée de la location, si le logement est loué de manière habituelle, c'est-à-dire de manière récurrente, les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant qu'ils ne dépassent pas 32900euros par an, ils sont imposables selon un régime simplifié, appelé micro-BIC, qui vous permet de n'être imposé que sur 50% du montant des loyers encaissés.

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Par ailleurs, si le logement se trouve dans une commune dans laquelle il existe une taxe de séjour – communes du littoral, de montagne ou touristique -, vous devez la collecter et la reverser à la mairie.

Dans la mesure où il s'agit d'une location saisonnière, la loi n'oblige pas le locataire à souscrire une assurance pour couvrir les risques dont il doit répondre en tant que locataire (incendie, dégâts des eaux, explosionÂ…). En pratique, il est généralement couvert par le biais de la garantie villégiature incluse dans le contrat couvrant son habitation principale.

«Mais ce n'est pas toujours le cas, en particulier s'il s'agit de touristes étrangers. En tant que propriétaire, il est possible de souscrire une assurance spécifique, de demander une extension de garantie ou encore d'exiger du locataire qu'il souscrive une assurance pour couvrir sa responsabilité civile», explique Roxane Delamare, chef de projet chez AcommeAssur.com, un courtier en assurance.

Certains sites de location entre particuliers proposent également des formules d'assurance qui jouent en cas de dégradations commises par les locataires. Elles s'ajoutent aux assurances éventuellement souscrites par le propriétaire et/ou le locataire mais ne substituent pas à elles.

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